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撰文/ 張 鷗

編輯/ 周 洲

設(shè)計/ 師玉超

(資料圖片)

來源/ 彭博社，作者：Patrick Sisson

在亞利桑那州坦佩市，號稱美國第一個也是唯一一個無車社區(qū)即將投入使用。

Culdesac是一個沒有停車場的中型公寓和零售空間集合體，壁畫和仙人掌點綴著人行道和公共空間，餐廳、雜貨鋪以及辦公區(qū)也已經(jīng)落成。第一批居民將于今年5月搬入一棟有16個單元的公寓樓。

“大多數(shù)美國人希望生活在沒有汽車的社區(qū)。”Culdesac的聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官瑞安·約翰遜（Ryan Johnson）說，“自從汽車出現(xiàn)以來，我們就再也沒有建造過這樣的地方。可步行的地段變得越來越昂貴，從而促進了需求。”

這個占地近7萬平方米、耗資1.7億美元的項目自2019年底宣布以來一直是城市主義者的心頭好，作為一種新的無車發(fā)展的測試案例，Culdesac受到了密切關(guān)注。

Culdesac社區(qū)的聯(lián)合辦公區(qū)域▼

Culdesac社區(qū)的雜貨店▼

步行城市主義

各種發(fā)展趨勢使這類項目更有市場，在財務(wù)上也更加可行——特別是在美國南方，那里的城市分區(qū)規(guī)則往往更加寬松，當然，對于汽車的依賴和擴張潛力也同樣強大。

包括網(wǎng)約車、電動自行車和電動滑板車在內(nèi)，更多樣化的出行選擇越來越受歡迎，城市分區(qū)逐漸開始重視人行道和自行車道，停車場不再是必須要求了。此外，擁有汽車的成本 疾速 上升，要做出放棄開車的決定，似乎也并不難。

這類項目的建設(shè)成本更低，租金也更便宜。根據(jù)建筑商WGI的數(shù)據(jù)，2021年美國建設(shè)一個停車場的平均成本是25700美元。加州大學(xué)伯克利分校的特納住房創(chuàng)新中心在2021年發(fā)布的一份報告估計，在該州城市地區(qū)，每單位住房增加一個停車位，開發(fā)成本就會增加12.5%。

Culdesac▼

諸如此類，弱化私家車存在感的新開發(fā)項目正在大量涌現(xiàn)。

在北卡羅來納州的夏洛特，一家名為Space Craft的公司最近開設(shè)了一棟有83個單元的無停車位住宅樓The Joinery，在很短時間內(nèi)就全部租出去了。

Space Craft公司的首席執(zhí)行官哈里森·塔克（Harrison Tucker）說，夏洛特是一個不斷擴大的都市、一個以增長為重點的市場，與美國其他大城市相比監(jiān)管較少，因此，無車社區(qū)成為了這一類項目的完美選擇。近年來，夏洛特一直在推動以交通為導(dǎo)向的開發(fā)規(guī)劃，延長了Lynx輕軌線，許多密度高的公寓和商業(yè)建筑都位于輕軌附近。

（圖源：The Joinery）

塔克說：“我們的公寓為居民提供了較低的租金，比競爭對手低100到200美元，而且是市場上最好的公寓，因為我們能夠更合理利用從停車建設(shè)費用中節(jié)省下來的資金。”

他將可步行的城市社區(qū)加入了自己的房地產(chǎn)投資類別，他說：“這個經(jīng)濟案例非常有力。”

沒有了停車場之后，從地下直接進入電梯回家的入口也不復(fù)存在，居民們?nèi)拷?jīng)由地面的公共入口出入。這里還有一家名為Night Swim的咖啡店和一家啤酒吧Protagonist，為租戶確保了“第三場所”（工作或家庭以外的地點），進行社交。

事實上，這種以步行為中心的城市主義風(fēng)格并不新奇。

幾十年前，接受新城市主義運動原則的開發(fā)商建造了幾個類似配置的規(guī)劃社區(qū)，優(yōu)先考慮行人通道和混合使用，其中最著名的是佛羅里達州奧蘭多市的Celebration社區(qū)。但在以汽車為中心的現(xiàn)代城市，這樣的空間仍然少得可憐。

根據(jù)“美國智慧增長聯(lián)盟”（Smart Growth America）的一份報告，在最大的35個美國都市中，步行城市主義（walkable urbanism）占該國實際GDP的19.1%，但只占土地的1.2%，容納了6.8%的人口。因此，希望搬到可步行社區(qū)的人通常愿意支付更高的價格——這些地區(qū)的待售房屋每平方英尺平均溢價 34%，待出租公寓每平方英尺溢價 41%。

該聯(lián)盟的研究主任邁克爾·羅德里格斯（Michael Rodriguez）表示，建設(shè)可步行社區(qū)的興趣浪潮始于2008年經(jīng)濟衰退后的市場重置，因為開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，這些項目在經(jīng)濟上更持久。

新興“明星地區(qū)”

夏洛特的另一個在建項目CYKEL也充分利用了該市的交通投資和開發(fā)法規(guī)。

這座位于塞弗斯維爾（Seversville）社區(qū)的104個單元的住宅樓優(yōu)先為兩輪車而不是汽車提供設(shè)施。它的底層自行車中心有一個自行車維修站，并為電動滑板車、貨運自行車和其他微型交通模式提供了空間。它還靠近一個公共汽車站，還會設(shè)置Uber和Lyft的接送點。整個大樓只有少量的停車位。

CYKEL效果圖▼

（圖源：BB+M Architecture）

開發(fā)商Grubb Properties公司的高級助理布萊恩·布萊德利（Brian Bradley）說，該建筑預(yù)計將降低租金標準，面向收入低于地區(qū)收入中位數(shù)80%的居民。在沒有任何補貼的情況下實現(xiàn)這樣的舉措，部分原因便是放棄了停車位，節(jié)省了大量成本。

由于該建筑最早要到2024年春天才會開放，布萊德利無法給出具體的租金數(shù)字。

Grubb公司管理著19億美元的資產(chǎn)，在其Link大樓（2013年推出的多戶型項目的一個子品牌）中，該公司發(fā)現(xiàn)平均每間臥室占用的車位數(shù)在過去十年中從1.4個降至0.7個。

雖然幾乎在任何一個大城市都能找到適宜步行的新社區(qū)，但由于分區(qū)規(guī)則，刻意弱化停車位的項目長期以來仍舊是個挑戰(zhàn)。

休斯敦的分區(qū)規(guī)定出了名的寬松，似乎是這種發(fā)展的天然試驗田。但是，開發(fā)商Concept Neighborhood的負責(zé)人杰夫·卡普蘭（Jeff Kaplan）介紹道，他們正在擬議一個面積近7萬平方米的The Plant項目，位于休斯頓Second Ward中心以東，一直等到該市放寬了對部分地區(qū)的停車位要求后才得以投入規(guī)劃。

Concept Neighborhood公司正在牽頭對該地區(qū)的倉庫和工業(yè)空間進行長期改造，這個項目預(yù)計至少要花費3.5億美元。開發(fā)商擁有土地所有權(quán)。The Plant便是一個打頭陣項目，預(yù)計將包括大約1000個住宅單位，在商業(yè)場所會有少量的停車位，此外他們已經(jīng)與一家電動汽車共享公司達成了協(xié)議。

The Plant效果圖▼

這些圍繞著步行的項目越來越多，主要原因之一是人口統(tǒng)計學(xué)。

紐約開發(fā)商RXR的首席執(zhí)行官斯科特·雷克勒（Scott Rechler）說，丹佛、達拉斯和北卡羅來納州的三角研究園（Research Triangle）等都市是新興的“超級明星地區(qū)”。

該公司最近宣布以9100萬美元收購了北卡羅來納州阿佩克斯的一塊4平方公里的綜合開發(fā)用地，并計劃在那里投資30億美元開發(fā)混合用途項目。這些地區(qū)中擁有許多不斷增長的創(chuàng)新和生物技術(shù)部門。

卡普蘭稱，休斯頓市區(qū)的人口也在大幅增長，但它缺乏相互連接的城市文化。計劃中的社區(qū)將靠近自行車道、公共交通線以及公園。他說：“我們是文化最多樣化的城市之一，而我們?nèi)狈Φ氖怯晒娡苿拥摹⒄嬲龖c祝這種文化的社區(qū)。”

在夏洛特，Space Craft還有三個輕車熟路的公寓樓和商業(yè)項目將在未來幾年內(nèi)開業(yè)，并計劃進入另一個南方城市。雖然Culdesac首席執(zhí)行官約翰遜不愿具體談及該公司的下一個地點（過去的報道提到了達拉斯、亞特蘭大和北卡羅來納州的羅利等城市），但他確認，有更多的項目正在到來。

本文由汽車商業(yè)評論原創(chuàng)出品

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