北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

(資料圖片僅供參考)

一

Q:

想咨詢下關于學區房購買決策選擇的問題。孩子26年入學。現在糾結于是買新房還是二手房。看了一些今年的新房板塊，中海學仕里、熙悅晴翠、西山金茂府、宸知筑，二手房在綠中介有泛泛瀏覽，目標板塊不太明確。求推薦初步目標在豐臺區中軸路以西，西5環以里的板塊、小區。詳細情況是：

1. 資格：孩子父母都是京籍，但已經是二套資格。另有京籍無房無貸二老，75歲(未過生日)，初步咨詢開發商可以做利用首套JL貸，利用一定程度的杠桿。

2. 資金預算：石市二手房一套（價值100左右，無貸款）、北京長陽小戶型一套（市場價值200左右，還貸后凈到手預計150），均未掛網交易，手頭積蓄30+。合計首付280-300。

3. 購房目標：個人希望適度杠桿情況(月供盡量不超過1.5w)下滿足合理的學區第一、居住第二需求(2成人+2童+未來可能的1老)。

4. 現居住條件及其他：現居長陽2012年三居新房；其他考慮因素包括：①海淀和西城已經買不起、夠不上、卷不動的情況，結合個人及家庭純主觀感受；②買個西海占坑+租房的成本可能也不低的客觀現實估計；③以及孩媽在海淀我在朝陽，為了照顧孩媽通勤所以pass朝陽東城。

提問小結：

1. 都說今年是買新房的好時機，26年入學，現在買新房也是賭一個預期，新房基本配建的新學校，質量也不確定。到底是否適合買新房？買哪個？

2. 二手房交易換手多，小區板塊生源不純粹，質量無法保證。今年咨詢或交易集中的筍盤小區或板塊有哪些？是否有可能未來把非學區考成學區？類似目前的西城廣外金融事業單位口聚集地、海淀回龍觀、上地之類的碼農聚集地？

A：

1、是不是買新房的好時機得看具體樓盤，價格能倒掛的就是好時機。這還是咨詢中介吧，他們賣房的更熟悉新項目。

不過新房不太好聊學區，還是多考慮自住吧。全北京的名校分校太多了，東西海成功的都沒幾個，外區的就更少了。到目前為止，朝石豐成為頭部校的也就是人大附朝陽，石景山景遠也可以算，其他的沒什么。

既然在長陽就參看四中十二中吧，算很不錯的了，成績放到北京算中等，不算太強。豐臺的也不好說，反正像人大附豐臺當年接盤的業主們還站崗呢。

2、北京哪兒有筍盤啊？樓市是個信息完全透明的市場，沒有洼地。如果問的人多或交易多，那就肯定不是筍盤了，沒人搭理的才價格低呢，但低有低的道理，也談不上筍。

非學區考成學區，有可能。人朝就是考出來的，2016年一炮而紅，立刻就漲出了溢價。亦莊學區也可以算，雖然成績還不是太高，但家長們都在賭預期。但這種情況不多，新學校掐尖兒都不容易。

回龍觀是昌平的，昌二學區有可能考成學區房，看碼農子弟們的努力了。現在沒溢價，但以昌二的成績可以有。只是昌平缺頂級高中，天牛娃們吃點兒虧，所以也不是太容易吧。上地可以說是考出來的，但成為頂級學區也有政策的作用，海淀派位第一。廣外跟考出來的關系不大，當年的俞笑也是憑名額分配（校額到校）去的四中，是到了高中才爆發的。

3、這我不太好給建議，感覺像是想撿漏兒，不容易。另外北京所有的好學區都是二手房， 是多年來積累出來的成績，基本都很穩定。生源其實都差不多，中等孩子占多數，天才的占比很小的，區別的是校長的理念、老師的經驗和家長的配合。

4、其他的我不知道說什么了，僅供參考吧。

二

Q:

我覺得你把海淀寫的夸張了，真實情況是海淀有的是不雞娃的家長，孩子的成績也都不差。比如我家就是，從小什么補習班都沒參加，孩子算是比較聽話的吧，就是按部就班的跟隨學校的教學安排，小升初也沒參加點招，就是普通的派位，但現在也在六小強高中。

在班里中等吧，老師說清北沒可能，但北理工和北航還是很有可能的。海淀雞娃的虎媽不是主流，我身邊就沒見到幾個，都是普通孩子，也沒什么智商特別高的。所以我覺得你應該再了解一下海淀，真的不像傳說的那么內卷。

A：

1、我也沒說海淀都雞娃啊，天分高的就用不著。但如果能考上985了還說是普通孩子，我是覺得有點兒凡爾賽了。海淀普高率70%，985比例20%多，那就是七個孩子里能有一個上985的，看上去比例不少。但實際上在海淀普小普中，一個班能有一兩個就不錯了。

借用一句名言吧，誰說的我忘了，就當我說的吧：在你覺得一件事很簡單的時候，別人未必有你這么好的條件。要知道全北京985的比例才6%，還是建立在普高率70%基礎上的，真實比例4%，25個孩子里才有一個，普小普中的一個年級都未必有倆。

2、其實你的這段兒話可以套用到各個環境。比如北京吧，有人說生存艱難，拼盡全力都買不起一套小房。但也有人說北京賺錢很容易啊，三四年就買個四合院很輕松的。套用到職場，比如體制內吧。有人說得出身、學歷、能力、運氣一個都不能少，這混到退休也未必夠上七品芝麻官。但也有人說官場很輕松啊，40多就副部級的不新鮮。

3、總之就這樣兒吧，這都沒有什么對錯，確實有人能輕松的獲得頂級資源，而有的人拼盡全力都未必得到最基礎的份額。人們都以自己的經歷來代表大多數，實際上未必。我也未必能代表大多數家庭，只是說海淀挺卷的，相當于說北京掙錢挺難的，大廠上班挺累的，公務員加班也挺多的，自己創業更是風險重重，哪兒都不好混。

僅供參考。

三

Q:

預算首付180左右，總額480左右。主要目的投資保值，不自住。根據您前期的建議，主要看了10幾個炫特嘉園的一居房子，三期板樓南北通透的有兩套，建筑面積68平米，總價約480萬；炫特一期板樓朝南55平米，約440萬。炫特三期的塔樓朝南65到70平米左右約440-460，塔樓南北通透70平米460-470左右，朝向西南有一套71平套內48平有點拐角420左右。中介還帶看了國美第一城3期朝向東西北一居55平米420左右；興隆家園66平兩居朝向西南460左右，都還沒講價。

現在比較糾結該買哪個合適？炫特的板樓較少，面積小的一居單價太貴，感覺性價比不是很高，大的南北通透，但臥室朝北臨街有點吵，冬天還很冷，價格也略高，您說大一居投資不太合適。確實沒有經驗，所以想再咨詢您一下，買哪種類型的更合適，哪個小區的戶型更優一些？更合適買板樓朝南小一居還是南北通透大一居，還是塔樓朝南的大一居或者小一居，還是朝向西南或者東南也可以？

A：

1、180買480的，難度有點兒大，問問中介是否能高評吧，讓他們算好賬再簽約。

2、這具體房源我可幫不上忙，不到現場的話看戶型圖都沒什么用，這幫不上忙。從小區來講當然是首選國美，次選炫特和興隆。但這具體戶型我說不好，只能說別選帶硬傷的吧。

3、單價高低的跟性價比關系不大，這得具體算租售比。打個比方這就跟進飯館兒吃飯似的，紅燒肉未必比拍黃瓜的利潤高，性價比也就未必低。

4、一居室的面積在50平左右算合適，超過60就算大。

5、這太具體的我說不出來，一房一議，每套房都不一樣，還是問當地中介吧。

僅供參考。

四

Q:

我娃今年9歲，三年級下，我現在正在看西城的房子，打算四下轉到西城。由于預算不太多，最后看是選擇玉桃園附近的挺破的地上房子，還是什剎海雷鋒小學對口的半地下的房子。我先生有政保名額，初中可以政保。因為是從朝陽轉學也不能享受雷鋒的直升通道了。

昨天看了看什剎海雷鋒小學，怎么連操場都沒有。所以請問是買新街口玉桃園地上的老破房子？還是買雷鋒小學的半地下房子或者平房？

A：

1、如果不考慮自住，那就買地上的房子吧。半地下的房子相對來說就是面積大，在能接受的情況下兼顧自住。但這種房的流動性很弱，排在最后一位，也就是不好賣。除非是學區房火爆的時期，否則很少有人關注這種房。

2、另外半地下的單價只是看上去低，但實際溢價率并不低，和其他學區房是差不多的。也就是只能說自住，但談不上性價比高。

3、另外平房也跟地下室差不多，優勢是總價低，劣勢是不能貸款。而且說不太好保值什么的，牽扯騰退政策。

4、學校我不好建議，這問搞教育的吧，我不知道哪所學校有學位。

僅供參考。

五

Q:

現在家里有一套酈城得三居，22年10月購入，另一套在青塔，現在想把青塔的置換成一個屬性好些的小區。青塔的可以賣880左右，總預算1600以內。目前看了這幾個區域，草橋的四居，大成郡的三居，田村的三居，博雅西園的三居，古月圓的三居。

需求就是希望保值流通性好，孩子26年上學，現在感覺布置學區不是個好的選擇。所以說希望這套的屬性好些，等26年也能有調整的余地。或者您建議是直接布置到學區（西城、東城）？

A：

1、1600萬的預算不適合在豐臺，偏高了，流動性好不到哪兒去。自住無所謂，看自己的喜好就行，但投資是要做到環境配合的，否則就是錯配。在高檔餐廳賣佛跳墻是正常，但普通館子就不好賣了，東北亂燉才更合適。

2、這預算的常規建議就是朝陽北部合適，流動性相對好，沒溢價租金也相對高，升值看小區，不難找到合適的。比如亞運村望京奧園等地，還有來廣營新北苑等新板塊都不少呢。

3、學區看自己的需求，這預算能買到溢價不算太高的了，比占坑兒房的風險小的多，支撐也強。但如果用不上學位就意義不大了，肯定沒有非學區房租金高，而且也有一定的風險。我覺得犯不上去跟大趨勢對賭，投資沒必要拿錢較勁，贏了不過是得到自己本該得到的，輸了那就輸了唄。

4、所以我覺得再考慮一下吧，看是否自住或用得上學位，沒這需求的看看朝陽的吧。

僅供參考。

六

Q:

我的情況是，孩子在東城爺爺奶奶家附近上小學，可以住在爺爺奶奶家。我和老公在馬駒橋米拉有一套60多平的一居室，目前我們三口在孩子學校附近租房住，馬駒橋一居室出租，等孩子姥姥姥爺退休后來北京居住。我們手里資金180萬，想買一套泰禾一號街區的商辦自住或者出租，想請教您這個方案可行嗎？還是繼續持有現金合適？

A：

1、泰禾1號，50年的商住，方案是否可行看自己的目的了。如果確定只是為了自住或出租就行，優勢就是價格低租金高，自住的性價比和租金收益都合適。但如果是有投資升值的想法就談不上可行了，之所以租金顯的高是因為漲的慢。近些年就幾乎沒漲吧，當年就3萬多，現在差不多還是這個價。

2、以后是否會逆轉價格走勢看政策，一是看是否鼓勵，二是看房產稅。外地的鼓勵政策多，北京不太容易。如果房產稅出臺的話很可能先從商住開始，因為本來就有政策應該交的，只是這些年沒收而已。還有一個到期后土地出讓金的問題，住宅是肯定沒什么的，商業類的還沒說法呢。

所以考慮好需求，確定是自住和出租的再買。要不然將來就不好置換了，也不好賣。常規建議就是要么就甭買，買了也就別賣了。

3、是否持有現金更看自己了，有需求就買，沒需求再等等唄。不過今年肯定是政府鼓勵買房的，北京各區的政策會陸續出臺，房價有上漲的可能，至少沒什么下跌空間。

僅供參考。

七

Q:

孩子25年入學，想買東城和平里學區房。目前看上三秀涵雅的北向2居，73.32平。此房2000年商品房，就一棟樓，沒小區環境，得房率較低70%，初步報價655萬，均價9萬。我看了周邊老公房和2006年回遷西營房，均價都13萬左右。想問一下，三秀涵雅這樣的房子，均價低，值得買嗎？入手后，漲幅會不會低于大盤？

A：

1、三秀涵雅居我知道，強佑地產開發的，當年賣7000來塊錢吧，房展會時和我們展臺挨著。

2、就是這現狀唄，優勢就是價格低，經濟實惠，劣勢就是過幾年或許顯的更實惠。反正之前這么多年是一直略有落后的，否則房齡新的商品房不會比周邊回遷房和老破小還便宜。

當年同等價格的就算沒學區溢價的都10萬+了，學區房的話可以看德勝的陽光麗景，當年和這里同等價格，現在18萬了，就算是溢價比這高也到不了哪兒去，還是基礎部分升值慢導致的。

3、另外提醒一句，這種小區只是看上去單價低，但溢價率是一樣的，飯館兒里的拍黃瓜未必比紅燒肉的利潤低。

4、所以從自住角度就值，從保值角度一般，以后大概率還是弱點兒，至少是流動性弱，戶型偏大不太好賣。這套房肯定不是兩居，而是一居室改的，當年商品房中小兩居很少的。又是北向的，算硬傷，出手時掛牌期會比較長。在別人手里20年了都升值慢，接盤后很難會改變。

僅供參考。

八

Q:

門頭溝一套房63平米價值不到200w，為孩子入學發愁，請問您認為門頭溝的教育水平怎樣？我們的期望值不高，能有個普通一本就行了。主要是看了學區房了，以我們上班的話只能是海淀，需要賣房后至少貸款200多萬，壓力很大。而且據同事朋友說雞娃的費用還很高，壓力很大的。如果買的話，以500萬的小兩居您建議在哪個學區？有小區的推薦吧？

A：

1、門頭溝的教育水平，在郊區中算中等吧，畢竟是北京，怎么都不算太弱。普通一本的預期，這說不好，在東西海的話不算太難，在郊區的話不算太容易。全北京的一本率是40%左右。我不知道門頭溝的普高率多少，就算和海淀一致都是70%吧。那海淀的一本率是70%左右，郊區在20%上下的居多。

那這么算下來，假定是個中等普通孩子，在海淀按部就班上一本的概率是50%左右。在門頭溝就略低了，可能不到20%。

2、500萬的小兩居，我覺得如果目標就是普通一本，那也未必非得去海淀吧，石景山也有不錯的牛校的，學區房的溢價還低。另外石景山的普高率應該也是70%左右，一本率一本都是50-60%，也就是總體40%左右的概率，沒比海淀低多少。海淀是上限更高，清北985的比例遠超其他區，但這和大多數普娃關系不大。

海淀的沒什么推薦的，這價位基本都是老房，得等出房。一般都是看萬壽路和羊坊店，通勤也相對方便吧？如果考慮石景山也可以看看，但這得看孩子哪年上學，景遠和京源對落戶年限有要求，先考慮一下吧。

僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！