恒大，又活了？
中國恒大深夜公告，已向港交所申請由2023年8月28日上午9時正起恢復買賣本公司股份。加上恒大物業(yè)、恒大汽車，恒大系的三家上市公司最終全部完成復牌。
就在這則公告發(fā)出前幾個小時，三部門推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。
(資料圖片僅供參考)
只要名下無房，一律當做首套！
與此同時， 珠海傳出“五折賣房”消息，深圳出現(xiàn)“保價”樓盤，一攬子化債方案即將落地……
地方融資平臺和房地產市場，中國最大的兩只灰犀牛，似乎在一夜之間雙雙迎來曙光？
1
如果房價打五折，你會買嗎？
最近有一個大新聞，廣東珠海金灣有個知名新樓盤“打五折”拋售，備案價最高的時候2.8萬每平米，現(xiàn)在最低只賣1.4萬。
更關鍵的是，當?shù)刈〗ň謱Υ说幕貞牵? 項目采取的降價推盤做法為合理的市場行為。
因為在珠海，當?shù)胤康禺a開發(fā)商可以在每個季度向珠海市住建局申請調整一次新房備案價，調整后，只要售價不低于備案價的八五折，就可以正常辦理網簽。
于是，該項目每一次的備案價都比上一次低，慢慢地就把售價壓到了現(xiàn)在的五折水平。
看到這消息，兩百斤的我瑟瑟發(fā)抖，差點從床上跳起來。
這可是罕見的通過合法合規(guī)方式實現(xiàn)公開大降價的大城市??！
之前李嘉誠在香港7折大拋售，打響了香江樓市“價格戰(zhàn)”第一槍，收獲了近4萬人的認購。如今來看，內地有些地方也按捺不住了。
有人可能會問了，降價是降價了，但你這新房以后開盤的價格比現(xiàn)在更低怎么辦，我買了不就吃虧了？
珠海這個項目沒有回應，但珠江對岸的深圳卻預判到了這個預判。
8月25日，深圳有開發(fā)商推出“保價”樓盤，在宣傳海報上承諾“降價補差價”。
所謂“降價補差價”，即開發(fā)商承諾樓盤新房若在客戶購房后降價，將以降價后的低價為標準，向客戶退回差價。
“保價”樓盤重現(xiàn)，意義甚至比五折賣房還要重要，因為他某種程度上鎖定了底部價格，打消了剛需的疑慮，是激活樓市的大信號。
所有這些擺在臺面上的談判籌碼，早已有暗線可循。
例如上周日，住建部主辦媒體中國房地產報就發(fā)文指出，應該允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救。
朋友們，中文真的是博大精深啊，請注意，這不是在呼吁開發(fā)商降價，是呼吁允許他們降價自救。
這里面的差別，你仔細品一品！
2
其實，開發(fā)商降價銷售是非常合理的要求。
市場行情不好，或者產品不好賣的時候，降價銷售以回籠資金，這是全世界都通行的規(guī)則。
誰最擔心房價下降？肯定不是房企。
恰恰相反，房企們早就在想著法兒變相降價。有送物業(yè)費的，也有送家電、送車位的，還有送黃金、送雞蛋西瓜……但本質上這些都不是市場行為，越是花里胡哨，越能感受到房企的無奈。
房價無序下降當然有代價。
有種理論叫“價格預期螺旋”，當價格不斷下跌逐漸形成一種預期的時候，一些本來經營或者管理不善的房企會再一次降價，漸次形成一個向下的螺旋。
就算是那些本來做得還算好的企業(yè)，也會因為價格戰(zhàn)殃及池魚而被拉下水，不得不做出調整。
但反過來， 把房價漲到年輕人看不到未來的程度，就不是代價了嗎？
有人開玩笑稱，現(xiàn)在我們面臨的就是一個典型的“鐵軌難題”，房價還是民生，到底讓火車開上哪條軌道，需要決策層更大的魄力。
3
不能讓房價下降，是因為背后有三股力量在支撐。
土地財政、金融機構和城投的現(xiàn)金流。
賣地很好理解，搞了快三十多年的土地財政了，要真的遇到困難，收入大減，地方還債的壓力是可想而知的。
地方賣地收入在2021年達到了8.7萬億的歷史巔峰，但是到了2022年就直接插水下降了23%。今年上半年繼續(xù)同比下降20%，已經跌到1.87萬億了。
要是換成月度數(shù)據(jù)，地方賣地收入已經連續(xù)下跌18個月了。
其次，房企要想玩拿地預售的游戲，離不開金融活水的支持。
甚至有時候房企連房子都不用蓋，融資、拍地、預售、再融資，這樣一個循環(huán)跑下來，資產負債表越來越大。借的錢越多，資金池里可分配的錢就越多。
最后，是城投的加入，債務雪球膨脹的速度超過了我們的想象。
城投的現(xiàn)金流，是來自央行借錢給商業(yè)銀行，商業(yè)銀行再借給城投，城投再拿著這筆錢投資房地產和基建，一次又一次地靠著新借的錢去還舊的利息。
然而，這個金融游戲能玩下去的前提是，房價一直漲，借錢不用還。所以當2019年上面開始收緊房企融資開始，游戲規(guī)則就開始動搖了。
直到口罩三年結束，房地產市場的供求關系也發(fā)生了重大變化。
本身城投的項目就不是通通都能盈利的，現(xiàn)在房地產這塊還僵住了，曾經暢通無阻的現(xiàn)金流就堵住了，自然債務壓力也就隨之上升了。
地方融資平臺和房地產市場，一度是中國應對外部沖擊的蓄水池。但當融資鏈條出現(xiàn)問題，地方債務就瞬間變成了灰犀牛，需要及時的化解。
而且在亟待經濟復蘇的時刻，相比起消費，投資也似乎更容易變成扭轉局勢的抓手。
8月16日的《學習時報》發(fā)文指出，中國一些地方確實存在地方債的結構問題，但并不構成經濟的主要矛盾……從實踐層面，通過財政政策和資源優(yōu)化組合，盤活資產，以及制定實施一攬子化債方案，可以釋放一定的政策空間。
《財新》在最新的封面報道《怎樣消化地方債》中提到，化債的流動性增量仍然有賴于央行。央行可能會設立應急流動性金融工具 （SPV） ，由主要銀行參與，通過這個工具給地方城投提供流動性，利率較低，期限較長。
可以預見，未來財政資金的支持會傾向于地方城投的流動性。 這就是問題的七寸。保住了城投流動性，一定程度上也緩解了房地產市場的困難。
4
隨著重磅大招接連落地，新一輪資產置換大潮，已然勢不可擋。
上一輪周期里，很多人購買了環(huán)一線城市，或者三四線小城市的房產。這些年跌得媽不認，百萬房貸卻是一分錢也不少。
即便他們愿意割肉賣房，置換到核心城市，卻因為痛失首套房資格，只能承受高昂的二套房首付和利率。
認房不認貸，無異于一次“逆天改命”的機會。讓他們可以用更低的首付、更低的利率，去抄底核心資產。
一二線城市的“老破小”“遠大新”業(yè)主，也會選擇賣掉手中的“不良資產”，盡可能地置換到更核心的板塊。
無論是哪一類人，都需要把手上的房子賣掉。隨之而來的，是不可避免的拋售大潮。
但優(yōu)質資產，在任何年代都是稀缺且昂貴的。越是好房子，越是易漲難跌。
接下來，該是比拼決心和眼光的關鍵時刻了。
來源：功夫財經
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